沒有日本永久居留權的外國人可以購買日本房地產嗎？ 很多人都會有這樣的疑問。 本文介紹了外國人在日本購買不動產的流程，以及無永住權者使用抵押貸款時的注意事項。 如果您打算在日本購買房地產，請參考本文。
1 外國人在日本購買不動產
泰國、中國和印度尼西亞等許多亞洲國家都限制外國人購買房地產。 這是因為人們擔心，如果不加限制地向投資房地產的外國人開放市場，房地產價格可能會飆升，超出本國經濟的承受能力。
而在日本，購買房地產不因外國人身份而受限制。 無論簽證身份或永久居留身份如何，您都可以在日本購買土地或建築物用於居住或作為房地產投資的一部分。 必要時也可以出售，或捐贈或繼承。
但需要注意的是，沒有永住資格的外國人購買日本房地產並不能直接獲得永住資格或簽證。 要購買不動產並在日本居住，必須取得相應的在留資格。
1-2.越來越多的外國人將購買不動產作為一種投資方式
外國人在日本的房地產投資呈上升趨勢：2013 年，1 美元兌 100 日元的彙率低於 100 日元，近年來，彙率始終保持在 100 日元以上。
在日元疲軟的情況下，對外國人來說，日本房地產的價值似乎被低估了。 日本政治穩定、法制健全、治安良好，無論從居住還是投資角度來看，都是一個極具吸引力的市場。 根據國土交通省發布的《2016 年房地產市場國際化環境報告》，84.9% 的房地產公司表示，與 10 年前相比，他們與外國客戶的交易量 “有所增加”。
與此同時，不在日本居住的外國人在北海道和偏遠島嶼購買土地也被視為一個問題。 為此，日本開始采取行動，制定了《重要土地及其他調查法》，允許對自衛隊基地和核電站等重要基礎設施附近的土地所有者進行調查。
2021 年頒布了《重要土地調查法》。 該法規定，應開展調查並采取監管措施，以防止對安全造成功能性破壞。 該法將關鍵基礎設施周圍約一公裡的區域指定為 “觀察區”，可在此調查土地和建築物所有者的姓名和國籍。
其中，特別重要的區域被指定為 “特別監視區”，在買賣一定區域內的土地時，必須事先告知所有者的姓名和國籍。
參考資料：國土交通省，《房地產市場國際化的環境改善》。
日本人和外國人有區別嗎？ 外國人如何購買房產？
外國人購買房產的程序與日本人沒有明顯區別。 本節將介紹購房前的流程和必要的費用。
2-1.購買不動產前的流程
在日本，從購買不動產到交付不動產的一般流程如下
房產搜索
看房
購房申請
融資預審
重要事項說明
購房合同
主要融資審查
結算和交接
首先，在房地產中介公司或網站上尋找符合您要求的房產。 如果找到中意的房產，請申請看房並實地查看。 如有必要，就價格進行談判，如果談判達成一致，就申請購買並獲得房產。 在這一階段，您需要支付定金，作為預訂款。 定金金額一般為購買價格的 5-10%。
接下來，如有必要，向金融機構申請抵押貸款或其他貸款資格預審。 預審是對申請人是否符合貸款條件的簡單審查。 這一點很重要，可以避免出現簽訂了購房合同但貸款被拒而無法購房的情況。
如果通過了初審並獲得了購房資金，就會收到房地產中介公司對房產相關重要事項的說明，並簽訂房地產銷售合同。 確認合同內容沒有問題後，在銷售合同上簽字蓋章。
簽訂房地產銷售合同後，向金融機構申請全面貸款審查，獲得批准後，向賣方支付余款並結清賬目。 一般情況下，結算完成後即可交房。
2-2 購買房地產所需費用
在購買房地產時，除了房產價格外，還需要支付各種費用。 具體來說，可以提及以下費用。
房價以外的主要費用
中介費
火災保險費
登記費
印花稅
房產購置稅
房產稅結算款
中介費是支付給作為買賣中介的房地產代理公司的佣金。 如果房產價格超過 400 萬日元，最高金額為房產價格的 3% 加 60,000 日元，另加消費稅。 火災保險費是防範火災和災害風險的一項重要支出。
登記是將房產所有權轉讓給第三方的一項重要手續。 除登記稅外，如果由司法代書人代為辦理手續，還需向司法代書人支付費用。
此外，還需在房產銷售合同和貸款協議上加蓋印花稅，並在購置房產時征收不動產購置稅。 固定房產稅在擁有房產時征收。 由於房產稅應由業主從 1 月 1 日起繳納，因此買賣雙方通常會根據房產所有權轉移的日期來決定負擔比例，並在買賣時一並結算。
總的來說，上述費用一般約占房產價格的 10%。
外國人可以申請抵押貸款嗎？
外國人可以在日本金融機構辦理抵押貸款，但有些金融機構可能會遇到困難。 本節將介紹外國人可能無法獲得按揭貸款的情況，以及外國人從日本金融機構獲得按揭貸款的標准。
3-1.無法獲得抵押貸款的可能性
外國人和日本人一樣，在日本的金融機構申請按揭貸款之前，都需要經過一定的審查。 在這種情況下，許多金融機構的前提條件是申請人擁有永久居住權。 因此，沒有永住權的外國人可能很難從日本金融機構獲得貸款。
抵押貸款的償還期通常較長，通常為 10 年。 這是因為沒有永久居民身份的外國人在日本的逗留時間有限，金融機構認為在逗留期滿後繼續還款會有風險。
要獲得永久居留權，必須滿足以下條件： .
品行端正
擁有獨立謀生的資產和技能。
永久居留符合日本的最佳利益。
但是，日本國民和永住者的配偶和子女不必滿足第 1 和第 2 項條件。
參考：入國管理局，”永住許可申請”。
3-2.外國人在日本抵押貸款的審查標准
持有永住許可的外國人在日本的金融機構申請抵押貸款時，與日本人的條件基本相同，年 齡、收入、工作年限和還款能力等都是重要的篩選條件。 如果確認有穩定的收入和還款能力，就可以獲得抵押貸款。
另一方面，對無永久居留權的外國人則規定了更為嚴格的篩選標准。 具體來說，他們必須能聽懂日語，並且有在日本擁有永久居住權的配偶作為共同保證人。
3-3.如果您本國的金融機構在日本設有分支機構，您可能會獲得抵押貸款。
如果您本國的金融機構在日本設有分支機構，建議咨詢該金融機構。 日本的金融機構可能會有篩選標准，如永久居留資格和語言能力，這可能會成為獲得抵押貸款的障礙，但您在本國的金融機構可以避免這些問題。
此外，金融機構還擔心您會在還款期間回國。 但在本國的金融機構，如果回國，問題就會減少。 因此，利用本國金融機構的融資，可以增加順利篩選和融資購房的機會。
3-4. 建議向無永久居留權的外國人提供 Saison 抵押貸款。
即使您沒有永久居留權，一些金融機構也會為您提供貸款。 Saison Fundex 是 Saison 信貸集團的成員，不把永久居留權作為篩選條件，因此即使被其他金融機構拒絕抵押貸款的人也可以獲得貸款。
賽生基金向亞洲、北美和歐洲等多個國家提供貸款，以滿足那些希望在日本工作並擁有自己住房的人的需求。 如果您需要購房融資幫助，不妨咨詢我們。
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順利購房的技巧
當外國人試圖在日本購買房產時，他們往往會對交易感到不安，這不僅是因為語言障礙，還因為他們對專業術語和商業慣例感到困惑。 在此，我們為外國人介紹一些如何順利購房的小貼士。
4-1.選擇了解外國人購房情況的房地產中介公司
對於打算在日本購房的外國人來說，找到一家了解外國人需求的房地產中介公司極為重要。 您的國家和日本在購房程序方面可能存在差異。 如果能找到一家熟悉彼此業務慣例的房地產中介公司，就能確保交易順利進行。
在許多情況下，為外國人提供服務的大型房地產中介公司和企業在處理外國人購房方面擁有豐富的經驗。 您可以根據需要獲得有關語言處理和安排必要文件的建議。
重要的是要查看不同房地產中介公司的網站，了解他們在多大程度上滿足了外國人的需求。
4-2 盡快安排必要的文件
為確保在日本順利購房，必須盡快安排必要的文件。 以下是外國居民在日本一般需要的文件清單。
購買不動產所需的主要文件
外國人在留證明書
*沒有在留資格的情況下，需提交在留登記證明書或在留宣誓書
在留卡
*沒有在留資格者的護照
印鑒證明
*如果沒有，則需本國的宣誓書。
外國人登錄證明書可在居住地的市區町村政府領取。 如果沒有居留卡，請准備本國的居民登記證明書或經公證人認證的宣誓書，作為居留卡的替代文件。
居留卡是一種身份證件。 它可以證明申請購買不動產的外國人是日本的合法居民。 如果沒有在留卡，則使用護照作為身份證件。
印章證明是在市町村政府登記個人印章的證明。 如果沒有，則需要本國的宣誓書等替代文件。
申請抵押貸款時，除了這些文件外，您還需要提供有關您的雇主、其他貸款和還款計劃的詳細信息。 提前整理好這些信息並准備好必要的文件將有助於申請過程的順利進行。
根據具體程序和您的個人情況，可能還需要其他文件。 詳情請咨詢您的房地產中介或金融機構。 最好還能
除租金收入外，如果您出售房地產並獲得轉讓收入，也需要申報所得稅。 如果您不在日本居住，即使您提交了所得稅申報表並繳納了稅款，也必須委托稅務代理人代為處理您的稅務事務。
結論。
即使是外國人，只要滿足一定的程序和條件，也完全可以在日本購買不動產。 即使您沒有永住者身份，也可以在為外國人提供服務的房地產中介公司的協助下順利辦理購房手續。
即使由於各種原因難以從銀行或其他機構獲得抵押貸款的人，也可以從賽信集團旗下的賽信基金公司（Saison Fundex）獲得貸款，該貸款不以永久居留權為條件。 請參閱此信息。
在購房後的手續中，納稅和報稅是不可遺忘的重要事項。 請務必正確理解相關程序，有效利用所購房產。
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5.購買房產後的注意事項
最後，本節將介紹購買房地產後需要做的事情。 其中包括登記和納稅，以便向第三方主張所有權。
5-1.登記。
購買房產後，您需要對其進行登記，以便公開宣布其所有權。 由於這一程序專業而復雜，一般由司法代書人等專業人士辦理。
使用抵押貸款購買不動產時，要在不動產上設定抵押，這樣即使停止還款，金融機構也能收回貸款金額。 此外，還需要辦理登記手續。
請注意，根據《外彙及對外貿易法》（《外彙及對外貿易法》），主要以投資為目的購買不動產的非日本居民外國人有義務在購買不動產後 20 天內通過日本銀行向大藏省報告。
參考資料來源：國土交通省，根據《外彙和外貿法》第 55-3 條制定的 “關於在日本購置不動產或相關權利的報告”。
5-2.繳納不動產取得稅和固定資產稅
購買不動產後需要繳納的稅有兩種：一種是僅在購買不動產時繳納一次的稅，另一種是 每年繳納一次的稅。
購買不動產後需要立即繳納的稅款……不動產購置稅、登記稅
每年需繳納一次的稅……房產稅、城市規劃稅
購買不動產後必須立即繳納的稅是不動產購置稅和登記及執照稅。 不動產取得稅是在通過出售或贈與取得不動產時由都道府縣征收的稅款，在取得不動產約 6 個月後將向您發出納稅通知。 稅率原則上為房產稅評估價值的 4.0%。 在辦理注冊手續時，需要繳納注冊和執照稅。 當土地或建築物的所有權因出售而轉移時，基本稅率為房產價值的 2.0%。
固定財產稅和城市規劃稅屬於每年必須繳納一次的稅種。 財產稅由市政府向擁有土地和建築物的人征收。 納稅額取決於房產稅的評估價值，基本稅率為 1.4%。 城市規劃稅針對城市化區域內的土地和建築物征收，與房產稅一樣，也是向土地和建築物的所有者征收，以促進城市發展。 最高稅率為 0.3%。
如果不動產的納稅人不在日本居住，則必須指定一名納稅管理人代為處理納稅事務。
參考資料：”不動產取得稅”，總務省；”登記和執照稅稅額表”，國稅廳；”財產稅概要”，總務省；”城市規劃稅”，總務省。
5-3.如果獲得租金等收入，請進行房地產所得稅的最終申報。
如果從不動產中獲得收入，如出租購買的不動產所獲得的租金收入，則需要進行最終所得稅申 報。 這不僅適用於日本居民，也適用於居住在日本以外的居民。
就租金收入而言，不動產收入的計算方法是從每年 1 月至 12 月的租金收入中扣除費用。 費用包括物業管理和維修費用、物業稅、城市規劃稅和火災保險費。 由於這些費用可以從收入中扣除，因此保留收據和相關文件非常重要。 每年 2 月 16 日至 3 月 15 日期間到稅務局報稅。
原則上，對於不在日本居住的人手中的租金收入，按 20.42% 的稅率預扣所得稅和回收特別所得稅。 如果租戶是個人，並為自己或親屬租房居住，則無需繳納預扣稅。
除租金收入外，如果出售房產並獲得可轉讓收入，也需要申報納稅。 如果您不在日本居住，即使您提交了所得稅申報表並繳納了稅款，也必須委托稅務代理人代為處理您的稅務事務。
結論。
即使是外國人，只要符合一定的程序和條件，也完全可以在日本購買不動產。 即使您沒有永住者身份，也可以在為外國人提供服務的房地產中介公司的協助下順利辦理購房手續。
即使由於各種原因難以從銀行或其他機構獲得抵押貸款的人，也可以從賽信集團旗下的賽信基金公司（Saison Fundex）獲得貸款，該貸款不以永久居留權為條件。 請參閱此信息。
在購房後的手續中，納稅和報稅是不可遺忘的重要事項。 請務必正確理解相關程序，有效利用所購房產。
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